離婚した場合に住宅ローンはどうなるのか？ 財産分与の進め方
弁護士JP編集部
離婚する場合の財産分与は、夫婦が財産を分け合う手段としてよく知られている制度です。では、住宅ローンを組んで自宅を購入した夫婦が離婚する場合、自宅不動産やローンをどう分けるのかご存じでしょうか。
預金や現金は、夫婦で単純に分けることができるのに対し、不動産はそのまま二つに分けられず、金額も大きいため、離婚の際にトラブルになることがよくあります。
本記事では、離婚時に住宅ローンが残っている不動産の扱いについて、解説します。
1. 住宅ローンが残っている家の財産分与
（1）財産分与とは
財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を、離婚の際に分与する制度です（民法768条1項）。
財産分与の対象となる財産を夫婦共有財産と呼びます。結婚前からそれぞれが持っていた財産や、遺産相続などで転がり込んできた資産は、夫婦共有財産には含まれません。分与の割合は、原則として1/2です。
なお、分与の対象となる共有財産は、夫婦共有名義の資産に限りません。どちらか一方の名義でも、結婚後に夫婦で形成した財産は、財産分与の対象となります。日本でよくあるのは、夫が不動産名義人で、かつ、住宅ローンの債務者となっているケースです。以下は、このケースを前提に説明します。
（2）アンダーローンとオーバーローン
不動産の財産分与は、離婚時点でアンダーローンの場合と、オーバーローンの場合で大きく異なります。
➀アンダーローン
アンダーローンとは、離婚時点での住宅の時価が、ローン残高を上回る状態を指します。アンダーローンならば、不動産を売却すると、ローン残高や手数料を差し引いた額が手元に残ります。
➁オーバーローン
オーバーローンとは、離婚時点での住宅の時価よりもローン残高の方が高い状態を指します。オーバーローン状態では、不動産を売却してもローンを返済しきれず、借金が残ってしまいます。
2. 住宅ローン問題への対応策
住宅ローン付不動産を分与する場合、以下のような方法が考えられます。
（1）売却する
不動産を売却し、残った現金を財産分与して夫婦で分ける方法です。あとくされもなく、もっともシンプルな分与方法です。アンダーローンの場合の有力な選択肢です。
（2）夫が住み続ける場合
夫が不動産登記もローンも名義人である場合、夫がそのまま住み続けるならば、特に手続きの必要はありません。
（3）夫の名義のままで妻が住み続ける場合
住宅ローンは、離婚しても、その家に誰が住むことになっても、原則として、ローン名義人が支払い続ける義務があります。したがって、夫は、不動産を売却して完済するか、妻にローンの組み換えをしなければ、ローンの支払いから逃れられないという点を理解しておきましょう。
その上で、夫の名義のままで妻が住み続ける場合は、夫がその後も住宅ローンを払うのかどうかを決めましょう。たとえば、養育費がわりに、夫がローンを払い続け、元妻と子どもが自宅に住み続けるという場合は、離婚しても夫がローンを払い続けることになります。
一方、夫婦間で、今後は妻が住宅ローンを負担するという約束をすることもできます。
ただし、ローンを妻に組み替えない限り、夫のローン弁済義務は消えず、今後も、夫の給与などに差し押さえがくるリスクがあります。つまり、夫としては不安定な立場に置かれますので、この選択をする場合は、慎重に検討が必要です。なお、いずれの場合でも、居住実態が変更になるので、住宅ローン債権者に確認が必要です。
（4）妻に名義変更し妻が住み続ける場合
夫名義のローンが残っている不動産を妻の名義に変更する場合は、住宅ローンの組み換えが必要となるでしょう。妻に支払い能力がないと判断されれば、ローンの組み換えができず、結局、夫がローンを払い続けることになります。
なお、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合で、離婚後は連帯保証人から外したい場合は、金融機関に直接確認し、交渉する必要があります。
3. まとめ
以上を踏まえて、住宅ローン付きの不動産を持つ夫婦が離婚を検討する場合に、やるべきことをまとめておきます。
（1）不動産を持つ夫婦が離婚する場合に最初にやること
➀住宅の売却見込み価格を調べる
まずは、不動産の売却見込み額を調べましょう。不動産会社の査定で大体の相場を知ることができます。
➁住宅ローン残高を調べる
住宅ローンがいくら残っているのかも調べましょう。住宅ローンを組んでいる金融機関に確認すれば教えてもらえますし、毎年、手元に送られてくるローン残高証明書を探してもいいでしょう。
住宅ローン残高の方が大きくなればオーバーローン、売却価格の方が大きくなればアンダーローンです。
➂夫婦双方の希望を確認する
上記の結果を見て、夫婦それぞれがどうしたいのかをお互いに確認します。子どもがいる夫婦であれば、子どもの生活のことも考えて検討していくことになります。
④協議をまとめる
住宅以外の財産についても話し合いを進め、最終的な協議をまとめましょう。なお、当事者間で協議が進まない場合は、弁護士に相談したり、家庭裁判所の調停手続きを利用することもできます。
（2）住宅ローン付き不動産がある場合は弁護士へ
そもそも、離婚しようとする夫婦が財産分与について冷静に話し合うのは簡単ではありません。さらに、住宅ローン付きの不動産がある場合は、手続きも複雑で、話し合いが進みにくい傾向にあります。
しかし、住宅ローンの名義人は、離婚して家を手放しても、ローン支払い義務から逃れられないのが原則です。離婚によって一方的に損をすることにならないように、十分に検討したうえで進める必要があります。
少しでも不安や疑問があるならば、経験豊富な弁護士に相談して、慎重に判断することが望ましいでしょう。
- こちらに掲載されている情報は、2022年08月22日時点の情報です。最新の情報と異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。
お一人で悩まず、まずはご相談ください
離婚・男女問題に強い弁護士に、あなたの悩みを相談してみませんか？
