騒音問題で引っ越したい。違約金を支払う必要はある？

賃貸物件に入居してみたら、隣人の騒音がひどく眠れない…

騒音問題は、入居前の段階では予見しにくい近隣トラブルの一つです。騒音がひどい場合は引っ越しも検討すべきですが、引っ越し費用に加えて、賃貸人に対する違約金の支払い義務が生じることもあるので十分ご注意ください。

今回は、賃貸借契約を中途解約する際の違約金について、騒音を理由とする場合の取り扱いを中心に解説します。

1. 賃貸借契約を中途解約する場合の違約金

賃貸借契約を中途解約する場合、契約に基づく違約金が発生することがあります。

建物の賃貸借契約には、契約期間の定めのないものとあるものの2種類があります。中途解約時の違約金が問題になるのは、契約期間の定めのある賃貸借契約です。

期間の定めのある賃貸借契約の場合、原則として中途解約は認められません。ただし実務上は、賃貸借契約書に定められた特約に基づき、賃借人に中途解約権を認めるケースが多くなっています。

賃借人が中途解約権を行使するための条件については、契約の定めに従います。具体的には、1か月から3か月程度前の事前解約通知を行うか、または賃料の1か月分から3か月分程度の違約金の支払いを課すケースが多いようです。

2. 騒音を理由に退去する場合も、違約金が発生するのか？

隣人の騒音に悩まされている場合、すぐに賃貸借契約を解約して引っ越したいと考えるケースが多いでしょう。しかし、賃貸借契約に中途解約の違約金条項が定められている場合、違約金の支払い義務が生じる可能性が高いです。

（1）賃貸人が違約金を免除してくれる場合もある

賃貸人が同意すれば、賃借人は違約金の支払いを免除してもらうことができます。

賃貸人が騒音問題について同情的な場合は、違約金の支払いの免除をお願いすれば、応じてくれるかもしれません。その場合は、解約時に違約金を免除する旨の合意書を締結することが望ましいです。

ただし、違約金の支払いを免除するかどうかは、あくまでも賃貸人が任意に判断する事項です。賃借人の側には、違約金の免除を主張する権利はない点にご注意ください。

（2）債務不履行解除なら違約金は発生しない

ただし騒音の場合は困難

中途解約権を行使するのではなく、賃貸人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除する場合は、違約金は発生しません。

しかし、騒音を理由とする場合において、賃貸借契約の債務不履行解除が認められる可能性は低いと考えられます。隣人が騒音を発生させていることについては、原則として賃貸人に帰責性がないためです。

よって、騒音を理由に退去したい場合に、賃借人が違約金の支払いを免れるには、賃貸人との間で免除の交渉をするほかないでしょう。

3. 賃貸物件の騒音に悩んだ場合の対処法

入居している賃貸物件において、隣人の騒音がうるさすぎることに悩んでいる場合は、以下の方法により対処することをお勧めいたします。

（1）管理会社を通じて苦情を申し立てる

隣人に対して直接苦情を伝えると角が立ちやすいので、まずは管理会社を通じて苦情を申し立てるのがよいでしょう。

賃貸人・管理会社の側としても、騒音を発生させる入居者がいることは、他の入居者からの苦情増加や、定着率の低下による空室リスクの増大につながります。そのため、苦情を受け付けた管理会社は、賃貸人と協議したうえで、騒音を発生させている隣人に対して何らかの警告を行う可能性が高いです。

特に、複数の入居者が共同で苦情を申し立てた場合、管理会社が具体的な警告等に踏み切る可能性が高くなります。他の入居者の協力を得られるようであれば、足並みをそろえて苦情を申し立てましょう。

（2）弁護士に相談する

隣人の騒音問題について法的に対処したい場合は、弁護士へのご相談をおすすめいたします。

賃貸人との関係では、主に賃貸借契約の中途解約や、解約に伴う違約金の精算が問題となります。弁護士に相談すれば、契約内容を踏まえたうえで、必要な手続きや留意事項についてアドバイスが受けられるでしょう。

また、実際に騒音を発生させている隣人に対しては、弁護士名で警告書を送付するなどの対応をとれば、騒音自体がやむ可能性もあります。また、ひどい騒音が長期間続くようであれば、不法行為（民法第709条）に基づく損害賠償を請求することも可能です。

いずれにしても、弁護士に相談すれば、騒音問題に関する対処法を多角的にアドバイスしてもらえます。無料相談を実施している弁護士を探して、一度事情を話してみてはいかがでしょうか。