解決事例
不動産・建築・住まい
賃貸借契約の見直しで賃料増額と利用規定の遵守を実現したケース
相談前
相談者は、都長年にわたって所有する建物を複数の企業に賃貸しているオーナーでした。しかし、その中の一つの入居企業から、賃料の減額を求められ、相談者は渋々応じることになりました。その結果、現在の賃料は相場よりもかなり低い状態が続いていました。
さらに、問題は賃料だけにとどまりませんでした。この入居企業は建物内での利用方法に関して他のテナントとトラブルを引き起こしていました。例えば、共同スペースの騒音問題、使用時間を守らないなどの行為が頻繁に発生し、他の入居者からもクレームが相次いでいました。オーナーとしては、適正な賃料を得たいという希望だけでなく、建物の秩序を保ち、他のテナントとのトラブルを回避するための方策を模索していました。
相談者は、この状況を打開するために、賃貸借契約の見直しと入居企業とのトラブル解決を弁護士に依頼することを決めました。
相談後
相談を受けた弁護士は、まず賃料が相場よりも低く設定されていること、そして入居企業が契約の利用規定を守っていない事実を確認しました。このような状況を踏まえ、二つの目的を達成するための交渉方針を立てました。一つ目は、賃料を適正な水準まで引き上げること。二つ目は、建物の利用に関する厳格なルールを再確認し、契約に明記することでした。
最初に行ったのは、賃料交渉のためのデータ収集です。周辺地域の賃貸物件の相場を調査し、現在の契約が不当に低いものであることを裏付ける根拠を集めました。次に、入居企業が違反している建物の利用規定を再確認し、改善を求める具体的な項目を洗い出しました。
これらの準備を整えた後、弁護士は入居企業との交渉を開始しました。賃料に関しては、相場を基にした適正な賃料を提示し、再交渉を求めました。最初、入居企業側は抵抗し、賃料増額に難色を示しましたが、こちらが提示した市場データと賃料の公平性を説明した結果、最終的には増額を受け入れることとなりました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
利用規定に関しては、これまでの違反行為についても明確に指摘し、再発防止策として契約内容を見直す提案を行いました。具体的には、共同スペースの利用ルールや騒音問題、使用時間に関する厳格な規定を契約書に追加し、違反時にはペナルティを課す条項も盛り込みました。入居企業もこれには合意し、建物の秩序を守るための契約が改訂されました。
家賃滞納3ヶ月で交渉による早期建物明渡の実現
相談前
相談者は、賃貸アパートの経営を行っていましたが、入居者の1人が家賃滞納を度々繰り返すことで悩んでいました。 滞納家賃が3ヶ月分を過ぎた頃から借主と連絡を取ることができなくなり、ご自身では明渡請求をすることが困難と考え、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。
相談後
法律相談、委任契約の締結
家賃滞納等の不動産トラブルに関するご相談をおうかがいした後、当事務所から不動産トラブルの解決に最適な方法をご提案しました。ご相談者にもご了解いただいた後、当事務所と委任契約をご締結いただきました。
賃貸借契約の解除・明渡請求に向けた交渉の開始
委任契約を締結後、借主に対し当事務所が受任した旨の通知とともに、滞納家賃の請求及び家賃滞納を理由とする賃貸借契約の解除に基づく建物の明渡請求を行いました。
借主との合意書の締結等による解決
受任通知書を送付し、借主との交渉を開始した後、滞納家賃の精算及び建物の明渡時期等に関する条件を整理した合意書を締結しました。合意書の締結後、合意書記載の条件に従い、借主が期限までに退去したことを確認し、不動産トラブルの解決となりました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
不動産トラブルの適切な解決を実現するためには、紛争発生の初期段階から必要な対応を実施していく必要があります。本件では、オーナーの方が早期に相談・依頼していただいた結果、家賃滞納の長期化を防止することができました。また、賃貸借契約書で定めた賃貸物件の用法違反も確認することができたため、借主との退去交渉もスムーズに行うことができ、早期に合意書締結に至ることができました。家賃の滞納を長期間放置すると、借主との交渉を取ることさえ困難となり、長時間を要する法的手段も視野に入れざるを得ません。不動産トラブルの早期解決のためにも、できる限り早い段階でご相談されることをお勧めします。
建て替え等を目的とする退去交渉事例
相談前
相談者は賃貸アパートの経営を行なっておりましたが、建物が古くなり、また、周囲の家賃相場とも比べて収益も大きくないため、建物を建て直しする計画を立てました。もっとも、実際に入居されている方々との退去交渉には慣れておらず、どのように進めていけば良いかがわからなかったため、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。
相談後
初動対応の重要性
退去をお願いする立場となるため、適切に大家さんの意向を伝え、入居者の方々との信頼関係を壊さない対応が必要です。
退去条件等の整理や入居されている方への細やかな配慮
物件は賃借人にとっては生活の基盤になる場所であるため、入居者の方の生活事情を確認しながら可能な限り配慮・フォローすることが重要です。
合意書の締結とトラブル防止対策
費用面や原状回復の必要性、退去の日程、賃借人の残置したものの対応など、明渡し前後のトラブルを防ぐため、問題を未然に防ぐために合意書の締結をします。
大久保 潤 弁護士からのコメント
賃貸物件も時間の経過とともに老朽化してゆき、築年数から家賃の相場も変わってゆきます。オーナー様にとって不動産資産を有効活用したいというニーズは当然ありますが、借地借家法の趣旨に照らせば、実際に生活をしている方々への配慮も欠かすことはできません。入居されている方々への丁寧な説明や、スムーズに転居先を見つけてもらえるような配慮、費用面のへ配慮も念頭に置きながら、トラブルなく、円滑に退去を実現することが肝要になります。入居者の方々との関係性がとても重要になりますので、可能な限り早い段階でご相談・ご依頼いただき、進め方や細やかな配慮について確認しながら交渉を始めることをお勧めします。
購入した土地上の建物撤去に成功した事例
相談前
相談者は、競売を通じてある土地を購入した事業者でした。しかし、購入後その土地には元々の所有者による建物が残されたままになっていました。相談者は早急に土地を使用したいと考えていましたが、建物が存在するために計画を進めることができませんでした。さらに、その建物の所有者を調べたものの、名義人との連絡が取れず、撤去に向けた話し合いを進めることも困難な状況に陥っていました。このままでは土地の有効利用ができないため、相談者は当事務所に相談に訪れました。
相談後
当事務所は、まず相談者が土地の所有権を正当に取得していることを確認し、その上で、建物の撤去に向けた法的手続きを開始しました。建物の所有者との連絡が取れなかったため、通常の交渉による解決は難しいと判断し、「建物収去土地明渡請求訴訟」を提起することにしました。この訴訟は、土地の所有者がその土地上に不法に残された建物を撤去するよう求める法的手段です。
訴訟の過程では、建物の所有者が所在不明であるため、公示送達の手続きを経て裁判を進行しました。そして、裁判所から建物の収去と土地の明渡しを命じる判決を得ることができました。
判決取得後、速やかに強制執行の申立てを行いました。強制執行により、最終的に建物は撤去され、相談者は無事に購入した土地を自由に使用できるようになりました。これにより、相談者は当初予定していた土地利用計画を遂行することが可能となり、事業の進展にも繋がりました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
今回の事例は、競売によって購入した土地に残された建物の撤去を巡るものでした。このようなケースでは、残置物があることで土地の利用が制限されるため、所有者としては迅速な解決が求められます。しかし、建物の所有者と連絡が取れない場合、通常の交渉では進展が見込めないことが多く、法的手段が必要になります。 今回のように「建物収去土地明渡請求訴訟」は、不法に残された建物を撤去するための有効な手段ですが、そのためには確実に所有権を立証し、適切な手続きを経ることが重要です。訴訟提起から強制執行までのプロセスには時間がかかる場合もありますが、最終的には相談者が土地を適切に利用できるようにするための重要なステップとなります。
親族間の通路使用権を巡る紛争解決事例
相談前
相談者は親族同士で隣り合う土地を所有していましたが、親族間で長年にわたる確執が続いていました。特に問題となったのは、相談者の自宅から公道に出るための通路でした。隣接する親族がその通路の使用を妨害するようになり、相談者は通行が困難な状況に追い込まれていました。この通路は以前から使用していたものであり、相談者にとって日常生活に欠かせないものでしたが、親族間の関係悪化に伴い、通行が不可能になったことで生活に大きな支障をきたしていました。
さらに、相談者は長年この状況に悩まされ続けており、自分の権利がどの程度認められるのか不安を抱えていました。親族間での解決を試みましたが、話し合いは難航し、状況は悪化する一方でした。そこで、法的手段を取ることを決断し、当事務所に相談に訪れました。
相談後
まず、相談者の土地と隣接地の所有権や過去の使用状況を詳細に調査しました。特に通路として使用していた部分に関して、長年にわたり実質的に通行していたことを示す証拠を集めることが重要でした。相談者の話を基に、隣接地を所有する親族との間での通路使用の歴史を確認し、過去の写真や書類、地域の証言を元に通行権を主張するための証拠を整理しました。
次に、法的に「通行権」の主張が可能かどうかを検討し、適切な手続きに移りました。まずは親族に対して正式に通行権を主張し、その権利が既に確立されていることを説明しました。しかし、親族側はこれを拒否し、裁判での解決を求めることとなりました。
裁判では、当事務所は次のようなポイントを主張しました。
1. 相談者が長年にわたり通路を使用してきた事実
2. その通路が相談者にとって生活の一部として必要不可欠であること
3. 法的に認められる「通行権」が存在すること
この主張を裏付けるために、地域の住民の証言や過去の地図・登記簿などを提出しました。これにより、相談者の通路使用の正当性が証明されました。
最終的に、裁判所は相談者の通路使用権を認める判断を下しました。これにより、相談者は再び日常生活に必要な通行を確保することができ、問題が解決しました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
親族間の不動産に関する問題は、感情的な対立が絡むことが多く、法的な解決が求められるケースも少なくありません。本件では、長年にわたる親族間の確執が原因で相談者の生活が脅かされていましたが、法的な手続きを通じて通行権を確立することができました。
通行権は、土地を所有する上で非常に重要な権利の一つです。特に、隣地を通らなければ生活が成り立たない場合には、その権利が確実に守られる必要があります。本件では、過去の使用実態や不動産の名義変更の経歴等を調査することで、相談者の権利をしっかりと立証できたことがポイントとなりました。
親族間のトラブルは感情的にこじれやすく、解決に時間がかかることも多いですが、法的な手段を適切に活用することで、冷静かつ公平に問題を解決することが可能です。土地に関する問題でお困りの方は、ぜひお早めにご相談いただければと思います。
借家の明渡しに成功した事例
相談前
建物所有者であるAさんから、借家に関するトラブルの相談が寄せられました。Aさんは、自身が所有する建物をBさんに賃貸しており、賃貸借契約書には「契約期間満了後は、貸主と借主が合意しない限り、契約は更新しない」という特約が記載されていました。
ところが、契約期間が終了したにもかかわらず、Bさんは退去する意思を示さず、さらに契約書には記載されていなかった「無断でのペット飼育」など、建物の使用に関する違反行為も確認されました。Aさんは、これらの理由から、賃貸借契約を終了させ、建物の明渡しを求めることを決断しました。しかし、Bさんが協力的ではなかったため、話し合いでの解決が困難であり、法的手続きを視野に入れる必要が生じました。
相談後
当事務所の弁護士がAさんの代理として対応に乗り出し、まずはBさんに対して正式な通知を行いました。通知の内容は、賃貸借契約が既に終了していること、そして無断でペットを飼うなどの使用方法違反があったことを根拠に、建物の明渡しを求めるものでした。
しかし、Bさんはこれに応じず、依然として退去を拒否しました。そのため、弁護士はAさんと協議の上、訴訟を提起する方針を決定しました。訴訟では、賃貸借契約の終了が合法であることを立証し、また賃借人の契約違反行為をもとに、速やかな明渡しを求めました。
裁判では、賃貸借契約書に記載されている「期間満了後の契約終了特約」が法的に有効であることが確認されました。さらに、賃借人のペット飼育などの契約違反行為も証拠として提出され、これが建物の使用に関する重大な違反であると裁判所に認められました。その結果、裁判所は賃貸人Aさんの主張を全面的に認め、Bさんに対して建物の明渡しを認める方向で解決することができました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
今回の事例では、契約書に記載された特約の重要性が大きなポイントとなりました。賃貸借契約書を締結する際、特約条項を適切に設定し、万が一のトラブルに備えることが、貸主の権利を守るために非常に重要です。また、使用方法の違反行為が確認された場合には、速やかに適切な対応を行うことが求められます。今回のように、裁判で有利な結果を得るためには、法的な手続きの準備と証拠の収集が鍵となります。
このような問題を防ぐためには、契約時にしっかりとした書面を用意するだけでなく、契約期間中も賃借人の行動を定期的に確認し、問題が発生した場合には迅速に対処することが重要です。
賃料不払いを理由とする借家の明渡しに成功した事例
相談前
依頼者である建物所有者の方は、長期間にわたって賃借人からの賃料の支払いが滞っているという問題に直面していました。賃借人に対して何度も賃料支払いを求めたものの、賃借人はこれに応じることなく、不払い状態が続きました。任意の退去を求めたものの、賃借人は物件から退去する意思を示さず、問題は深刻化していきました。
このままでは依頼者にとって経済的な損失が大きくなるばかりか、物件の適正な管理も困難になる可能性が高まりました。依頼者はこの問題に対して法的な手続きを取るべきかどうか迷っていましたが、最終的に専門家のアドバイスを受け、法律事務所に相談することを決めました。
相談後
法律事務所に相談があった後、まずは賃借人との交渉を試みました。しかし、賃借人は賃料不払いの事実を認めながらも、支払いの意思や退去する意思を示すことはなく、交渉は進展しませんでした。このような状況から、早急に法的手続きに移る必要があると判断しました。
まず、賃料不払いを理由とする賃貸借契約の解除手続きを進め、その後に建物の明渡し請求訴訟を提起しました。裁判においては、賃料不払いが継続していること、依頼者が任意の退去を求めた経緯などを詳細に立証し、裁判所に賃貸借契約の解除と明渡しの正当性を訴えました。
訴訟では、依頼者側の主張が全面的に認められ、賃貸借契約の解除が有効であることが確認されました。これにより、賃借人に対して建物の明渡し命令が下され、法的な強制力を持って賃借人を退去させることが可能となりました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
賃料不払いが長期間にわたる場合、建物所有者にとっては大きな経済的負担となります。任意の交渉がうまくいかない場合でも、法的な手続きにより迅速に問題を解決することが可能です。本件では、早期に訴訟を提起することで、スムーズに賃借人の明渡しを実現することができました。賃料不払いの問題に直面している場合、お早めに法的対応を検討されることをお勧めします。
土地所有権を巡る親族間のトラブルを解決し、所有権を維持した事例
相談前
相談者は、故人との間で土地の使用権を譲渡する契約書を交わし、その土地を自身の所有物として管理していました。この土地は長年にわたり相談者が実質的に管理しており、定期的なメンテナンスや固定資産税の支払いも行っていたため、自分が所有者であるという認識を持っていました。
ところが、ある日、親族の一人から「その土地は本来あなたのものではない」と指摘を受けました。親族は、「故人から土地の所有権が正式に譲渡されていないはずであり、現時点で土地の所有権は無効である」と主張し、所有権を巡る争いが発生しました。相談者にとっては長年にわたって管理してきた土地であり、感情的な衝突も避けられない状況でした。
相談者は契約書を確認したものの、その内容が「使用権の譲渡」に関するものであったため、これが所有権の正式な移転を意味するのかどうか法的に不明確な点がありました。このため、親族からの主張に対してどう反論すべきか、また、自分の所有権をどのように守るべきかについて法的な助言を求め、弁護士に相談することを決めました。
相談後
契約書の解釈
使用権譲渡の契約書が作成された際の状況や背景を検討し、故人が相談者に対して土地を完全に引き渡す意図があったことを証明できる資料や証言を集めました。これにより、契約書の解釈が争点となった場合にも、相談者の主張が有利になるよう準備しました。
親族との交渉
親族側は土地の所有権が正式に譲渡されていない点を強調して争っていましたが、弁護士は協議を重ねる中で、故人が実際に土地の譲渡を意図していたことを親族にも理解させるよう努めました。また、親族側の懸念を解消するため、土地の管理にかかる費用負担や将来の相続に関する調整を提案しました。
最終的な解決
弁護士の助言に基づき、親族との間で土地の管理費や将来的な相続に関する取り決めが成立しました。この取り決めにより、相談者は土地の所有権を維持しつつ、親族との関係も大きく悪化することなく問題を解決することができました。最終的に、双方が納得する形で合意が成立し、相談者は安心して土地を管理することができるようになりました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
この事例では、契約書に明確な所有権の譲渡が記されていなかったため、親族間の争いが発生しましたが、契約書の背景や故人の意思を立証することで問題を解決できました。土地や不動産に関するトラブルでは、書面上の契約内容が後々大きな問題となることが多いため、契約書の作成時には十分な注意が必要です。
今回のケースでは、契約書の解釈や親族との交渉を通じて、依頼者の権利を守ることができましたが、最初から所有権の移転が明確にされていれば、トラブルを未然に防ぐことができたかもしれません。不動産に関する契約を結ぶ際には、所有権や使用権などの法的な部分をしっかりと明記することが重要です。特に、将来的な相続や譲渡を見据えた契約書の作成は、安心して資産を管理・運用するための基本となります。
私たちは、不動産トラブルに関する豊富な経験を活かして、依頼者の権利を守り、最善の解決策を提供いたします。もし同様の問題を抱えている方がいらっしゃいましたら、ぜひご相談ください。
土地の賃貸借契約合意解約と原状回復費用精算に成功した事例
相談前
相談者は長年にわたり、所有する土地をある事業者に賃貸していました。当初は順調に賃貸契約が続いていましたが、事業者の経営状況が悪化し、地代の減額要請を受けたことがありました。相談者は、事業者を支援する形でその要請を受け入れましたが、その結果、賃料は周辺地域の相場と比べて著しく低い水準にまでなっていました。
相談者は、このような状況が続くことに懸念を抱き、賃貸借契約の解除を検討し始めました。しかし、契約の解除には借主との交渉が必要であり、また契約解除後の原状回復にかかる費用負担についても問題となる可能性があることがわかっていました。そのため、専門的な法律知識を持つ弁護士に相談し、最善の解決策を模索することにしました。
相談後
相談を受けた当事務所の弁護士は、まず借主との交渉を開始しました。借主側も、賃料が周辺の相場と比べて低いことは認識していたものの、経営状況が厳しいため、すぐに契約を終了させることには消極的でした。しかし、当事務所は、双方にとって納得のいく解決を目指し、丁寧な交渉を重ねました。
交渉の結果、借主側は賃貸借契約を合意のもとで解除する方向で応じることとなりました。また、借主が契約解除後の原状回復費用を全額負担することで、話がまとまりました。その際、契約終了時期については、借主の事情を考慮し、一定の猶予を与えることで、スムーズな契約終了を実現しました。
この結果、相談者は契約解除に伴う負担を軽減し、早期の問題解決を図ることができました。また、原状回復費用を借主側が負担することで、経済的な損失を最小限に抑えることができました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
この事例では、地主側にとって不利な状況を踏まえながらも、借主との交渉を慎重に進めた結果、双方にとって納得のいく合意に至ることができました。特に、賃貸借契約の解除に加え、原状回復費用を借主に負担してもらうことができた点は、相談者にとって大きな成果でした。
賃貸借契約においては、長期にわたる契約関係の中で、経済状況の変化や賃料の相場変動などが問題となることが多々あります。こうした問題を解決するには、契約内容を見直し、適切な交渉を行うことが重要です。今回のように、双方の利益を調整しながら、合意解決を目指すことができれば、無用な争いを避け、円満な解決が図れる可能性が高まります。
今後も、依頼者の利益を最大限に守るため、適切なアドバイスと交渉を行っていく所存です。
長年放置された貸看板の撤去に成功した事例
相談前
相談者はある地主の方で、長年にわたり特定の事業者に看板の設置を認めていました。この看板は、地主の土地に設置され、看板の利用に対して毎月賃料が支払われるという契約関係にありました。しかし、事業者が経営破綻してしまい、それ以降、賃料の支払いが滞り、看板は放置されたままとなってしまいました。看板は大型であり、景観を損なうだけでなく、今後新たな土地利用を検討する際にも障害となっていました。
地主としては、看板の撤去を早急に行いたいと考えていましたが、事業者が連絡不通の状態であったため、どのように対応すればよいか分からず、時間だけが過ぎていきました。地主自身での解決が難しい状況に陥り、法的手段を取らざるを得ないと判断し、法律事務所に相談を依頼することとなりました。
相談後
当事務所では、まず事実関係を詳細に確認し、相談者と共に今後の方針を決定しました。具体的には、事業者が賃料を支払っていないこと、さらに事業者が経営破綻している事実を元に、看板の撤去を求める訴訟を提起する方針を取りました。
訴訟手続きにおいては、事業者の破綻に伴う無責任な放置により、地主の権利が侵害されていることを主張しました。判決までの過程では、相手方が応答しないことから手続きはスムーズに進行しました。最終的には、裁判所からの判決を取得し、看板の撤去命令が正式に認められました。
次に、強制執行の手続きを進めるにあたって、現地調査を行いました。看板の状況を把握し、撤去の際に必要な手段や重機の手配を確認しました。さらに、執行官との調整を密に行い、現地でのトラブルを避けるため、近隣住民への説明や撤去作業のスケジュール調整も行いました。結果として、全ての準備が整い、スムーズに強制執行を実施することができました。
大久保 潤 弁護士からのコメント
強制執行当日は、執行官立会いの下、無事に看板の撤去が完了しました。看板撤去後、相談者は土地の再利用に向けた計画を進めることができ、大変満足していただきました。