入居者を追い出すことは可能？ 追い出せる場合の具体的な方法は？
弁護士JP編集部
賃貸経営をしていると、保有・管理しているマンションやアパートに家賃滞納や周囲への迷惑行為などをする、いわゆる「不良入居者」がでてくることは珍しくありません。対応に困っている方も多いと思いますが、不良入居者を追い出すことは可能なのでしょうか？
1. 入居者を賃貸物件から追い出せる？
マンション・アパート経営者側が入居者を追い出せるかどうかは、事情によって異なります。家賃滞納と迷惑行為、それぞれで確認していきましょう。
（1）家賃を滞納している
賃貸借契約は、貸主と借主の信頼関係のもとに成立しています。そのため契約の解除には、原則として「貸主と借主の信頼関係が壊れるほどの義務違反があった」という事実が必要です。
家賃の滞納は契約に違反する行為ですが、1か月滞納した程度であれば、支払いを忘れていただけという可能性もあるでしょう。そのため契約解除までは難しいといえます。一般的には3か月程度の滞納があれば、信頼関係が壊れたと判断でき、契約解除が認められる可能性が高まります。
ただし3か月の滞納が確認された時点で、入居者に何の前触れもなくいきなり退去させることはできません。事前に一定の手順を踏む必要がありますので次章でご説明します。
なお「生活保護受給者は追い出せない」と考える方もいるかもしれませんが、立場に関係なく、3か月以上の家賃滞納があれば退去を求められます。一般の方とは、役所から必要に応じて引っ越し費用が支給されるといった違いがあります。
（2）迷惑行為
入居者が騒音や異臭などを発生させている場合、隣家から大家にクレームがきたり、ほかの入居者が物件から引っ越してしまったりするおそれがあります。そうなれば賃貸経営のうえで大打撃でしょう。
ただし騒音や異臭は、それだけを理由に入居者を追い出すのは難しいのが実情です。たとえ賃貸契約書に「迷惑行為があった場合は契約を解除できる」といった項目があったとしても、迷惑行為の程度が軽ければ、貸主と借主の信頼関係が壊れているとまではいえないでしょう。追い出された入居者から裁判を起こされた場合、敗訴する可能性もあります。
そのため次章でご説明するような手段で退去を求めましょう。
2. 入居者を退去させる方法
（1）家賃滞納者に退去を求める場合
3か月以上家賃を滞納している入居者を物件から追い出したい場合は、次のような流れで手続きを進めましょう。
- 話し合い
- 催告（督促）
- 訴訟
まず入居者と直接話し合いをし、滞納家賃の支払いを求めます。管理会社がある場合には、管理会社が行ってくれます。
相手が話し合いに応じない、または要求を拒否してきた場合には、内容証明郵便で「通知書」を送り、催告（督促）をしましょう。通知書には滞納の内容と支払期限のほか、「支払いがなければ契約を解除する」「法的措置にでる」との旨を記載してください。
督促をしても支払いがない場合は、契約が解除できます。催告なく、民法上の原則からすると、一方的に契約を解除はできませんので注意してください（民法第541条）。なお、催告なしに解除することが可能であることを契約に定める、無催告解除特約というものもあります。しかし裁判所は、催告をしなくてもあながち不合理ではない事情がある場合など、ただ契約に定めたから有効という判断の仕方はしておらず、そのような特約を用いて無催告で解除を行う場合は、それが裁判所からの評価にも堪え得る背景事情を持っているかについて、注意する必要があります。
契約解除後は、電話や書面で退去・明け渡しを求めます。退去しない場合には裁判を起こすことも伝えましょう。
それでも退去しない場合には、滞納家賃の支払いや部屋の明け渡しを求めて裁判を起こします。裁判で勝訴すれば、強制執行により入居者を追い出せます。
ただし裁判には時間もお金もかかります。そのため実際には引っ越し費用などとして立ち退き料を払い、裁判になる前に出ていってもらうケースも少なくありません。
なお滞納家賃は連帯保証人や家賃保証会社から回収できることもあります。
また大家や管理会社からの交渉に応じない場合でも、弁護士が間に入ることで話し合いに応じる入居者もいます。
（2）迷惑行為で退去を求める場合
前章でご説明したように、騒音などの迷惑行為があり、それが用法遵守義務違反として賃貸借契約上のルール違反にあたったとしても、それだけで契約を解除して退去を求めるのは難しいといえます。
そのため取れる手段は主に次の2つです。
- 話し合い
- 更新期限を待つ
まずは騒音や異臭で隣人が困っているという状況を入居者に伝えて改善を求めます。口頭や文書で、繰り返し連絡しましょう。
相手が無視してきたり、改善に応じなかったりする場合には、退去を求めます。立ち退き料を渡せば出ていってくれるケースも珍しくありません。交渉の材料とするために、迷惑行為を記録した写真や動画などを押さえておくのも良いでしょう。
迷惑行為がひどく、やめるように繰り返し伝えても応じないといった場合は、「信頼関係が壊れた」として、家賃滞納と同様に催告や契約解除、裁判によって追い出せる可能性があります。
また契約更新時期が近い場合には、契約更新のタイミングで更新を拒否するという方法もあります。ただし更新期限の6か月前までに入居者に更新をしないことを通知しなければいけません。
不良入居者の対応に頭を悩ませている大家・オーナーも多いと思いますが、追い出せるかどうかはケース・バイ・ケースですので、一度弁護士へ相談されることをおすすめします。
なお、本稿では入居者に賃貸借契約上の債務不履行があることを前提としての、追い出しに関するポイントに触れました。契約更新を拒絶したいなどの追い出し事案については、借地借家法に基づく検討が必要となってくるため、そちらは別稿に譲ることとします。
- こちらに掲載されている情報は、2022年01月07日時点の情報です。最新の情報と異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。
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