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原状回復請求の基礎知識。請求できる条件、具体例、請求方法とは？
弁護士JP編集部
賃借人がアパートを退去する際には、契約期間中に賃借人が汚損した部分の修理のために原状回復を行うことになります。原状回復の内容によっては、高額な原状回復費用になることもありますが、どの範囲で賃借人に負担を求めることができるのでしょうか。
退去時の原状回復の問題については、トラブルも多い事項ですので、賃貸物件のオーナーとしてはきちんと理解しておくことが重要です。今回は、賃貸物件のオーナーがおさえておきたい原状回復請求の基本的な知識について解説します。
1. 原状回復請求とは？
賃貸借契約が終了した場合には、賃借人は、アパートなどの賃貸物件を原状に復したうえで賃貸人に返還しなければならないとされています（民法621条）。これを「原状回復」といいます。
原状回復という言葉からは、アパートの部屋を元の状態に戻すことを意味するようにも思えます。しかし、通常の使用によって生じた損耗（通常損耗）や経年劣化については、賃借人の支払う賃料に含まれていると考えられるため、賃借人に対して原状回復請求できるのは、通常損耗および経年劣化を除いた部分ということになります。
このことは、改正された現行民法だと明示されています。
2. 原状回復請求が認められる場合
賃借人に対して原状回復請求が認められるケースとしてはどのような場合があるのでしょうか。以下では、原状回復請求が認められうるケースと認められにくいケースについて具体例を挙げて紹介します。
（1）原状回復請求が認められうるケース
原状回復請求が認められうるケースとしては、賃借人の故意または過失によって生じた損耗や、通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗です。
具体的なケースとしては、以下のものは検討対象として挙げられます。
- カーペットに食べ物や絵の具などこぼしたことによるシミ、カビ
- 引っ越し作業で生じたひっかき傷
- 畳やフローリングの色落ち（賃借人が不注意によってもたらしたもの）
- 落書きなどの故意による毀損
- 結露をしたことにより拡大したカビ、シミ
- たばこのヤニ・臭い
- ペットによる柱などの傷、臭い
- 天井に直接つけた照明器具の跡
- 風呂、トイレ、洗面台の水あか、カビなど
（2）原状回復請求が認められにくいケース
建物や設備などの自然な劣化・消耗および賃借人の通常の使用によって生じる損耗については、賃貸人が負担すべきものとされています。
そのため、以下のケースでは通常、賃借人に対して原状回復請求をすることはできません。
- 畳の裏返し、表替え
- フローリングのワックスがけ
- 家具の設置による床やカーペットのへこみ
- 日照などによって生じた畳の変色、フローリングの色落ち
- テレビ、冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ
- 壁に貼ったポスターなどの跡
- 壁の画びょうやピンの跡
- エアコン設置による壁の穴
- 日照などによるクロスの変色
なお以上は一般論であり、「通常」という価値評価の入る概念も用いられることから、実際に請求できるかを検討する際は、専門家に相談すべきでしょう。
3. 原状回復請求をする際の注意点
アパートの退去時における原状回復請求は、その範囲や退去費用の金額をめぐって入居者とトラブルが生じやすい事項です。トラブルが生じた場合には、その解決のために多大な労力を割かなければなりませんので、以下のポイントをおさえてトラブルの防止に努めるようにしましょう。
（1）原状回復の範囲を明確にした契約書の作成
原状回復に関するトラブルで多いのが、どの範囲を賃借人が負担すべきなのかという原状回復の範囲の問題です。このようなトラブルを回避するためには、あらかじめ賃貸借契約書において賃借人の原状回復の範囲を明確にしておくことが有効です。
通常損耗については、賃貸人が負担するのが原則となりますが、賃貸借契約において通常損耗の補修費用を賃借人が負担する旨の特約を定めておくことによって、例外的に賃借人に負担させることも可能です。ただし、このような特約を設ける場合には、通常損耗のうちどの範囲を賃借人が負担するのかを明確に規定しておく方がトラブル回避に繋がるでしょう。そのため、契約書の記載方法については注意が必要になります。
賃借人とトラブルが生じないようにするためにも、契約書の内容については弁護士に確認してもらうのが安心です。
（2）入居時と退去時の部屋の状態を記録
賃借人は、アパートの引き渡しを受けた後に生じた損傷について原状回復義務を負うことになります。そのため、問題となる損耗は賃借人が入居前から存在していたものかどうかを明らかにするためにも、入居時と退去時のアパートの部屋の状態については、細かく写真撮影するなどして、証拠として残しておくようにしましょう。
- こちらに掲載されている情報は、2022年01月21日時点の情報です。最新の情報と異なる場合がありますので、あらかじめご了承ください。
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