抵当権とは？弁護士がわかりやすく解説

抵当権とは債権者がお金を貸す代わりに、不動産を担保にできる権利です。抵当権付きの住宅ローンを組んだ際には、抵当権設定登記の手続きも行います。本コラムでは、抵当権の概要や根抵当権との違い、4つの性質、登記手続きの流れや費用などを解説します。

1. 抵当権とは

「抵当権」とは、債権者(お金を貸す側）が、借金の代わりに土地や建物などの不動産を担保にできる権利です。そもそも担保は、債務者(お金を借りる側）が借金を返せない場合に債権者の損害を補うためのものであり、物的担保として抵当権が設けられています。

（1）抵当権と質権との違い

質権は、抵当権と同様に物的担保の権利ですが、土地や建物などを担保にした場合、その建物の使用者は住み続けることはできませんが、抵当権の場合は、設定された後も使用者が住み続けられる点が大きな違いです。

（2）抵当権と根抵当権の違い

根抵当権は抵当権の一種ですが、特定の債権を担保する抵当権と異なり、根抵当権は一定の範囲に属する不特定の債権を担保するものです。したがって、繰り返し借り入れできることが特徴です。根抵当権では、あらかじめ担保となる不動産の評価額から極度額(融資を行う際の上限額）や債権の範囲を設定します。そうすることで繰り返し融資を受けたい場合は、再度抵当権を設定する必要がありません。抵当権では、再度融資を受ける場合に手続きや費用が必要になります。

（3）抵当権の法的な性質

抵当権には、以下に解説する4つの法的性質があります。なお、被担保債権とは抵当権により担保される債権のことで、住宅ローンにおいて抵当権が設定された場合は銀行が住宅ローンの返済を受ける権利が被担保債権に当たります。

2. 抵当権の設定登記

抵当権の設定登記は、抵当権が付いた融資を受けて土地や建物などの不動産を購入した際、その不動産に抵当権が付いていることを公にするための手続きです。

（1）一般的には司法書士が代行する

抵当権設定登記は、複雑な手続きで専門的な知識も要するため、司法書士が代行するケースが一般的です。主に金融機関や不動産会社などから紹介された司法書士に依頼することが多いですが、インターネットを活用して自ら探すケースも増えています。

(2) 登記手続きと費用

・手続きの流れ

・登記にかかる費用

登録免許税(登記料)や司法書士へ依頼した場合の報酬などがあります。登録免許税は登記に際して国に納める税金であり、住宅ローンのための抵当権設定登記であれば「借入額×0.4%」の計算式で求められます。

ただし、令和6年3月31日までは一定の条件下で0.15%に軽減されます。

司法書士に支払う報酬は、ローンの金額や事務所によって異なるものの、一般的な相場は5万円～10万円ほどです。また、印鑑証明書や登記事項証明書などの取得手数料を別途請求される場合もあります。

3. 弁済したら抵当権登記の抹消をする

住宅ローンが完済したときや住宅ローンの借り換えなどで新規の融資を受けるとき、不動産を売却するときにも抵当権登記抹消手続きが必要です。

(1) 抵当権登記の抹消手続きはなぜ必要？

抵当権登記は自動で抹消されないため、抹消手続きを行う必要があります。また、不動産を売却する場合は、抹消手続きを行わないことで登記簿上、弁済が済んでいない不動産だと判断されてしまいます。

(2) 抹消手続きを行わなかった場合のリスク

抹消手続きを行わなかった場合、住宅を売却する際に不利になったり、住宅を担保にして別途ローンを組めなくなったりするおそれがあります。

住宅ローンを完済したら、通常は金融機関から抵当権登記抹消手続きに必要となる書類が送られてきます。中には有効期限がある書類も存在するので、手続きをしないまま放置していると紛失する可能性もあります。紛失してしまった場合、再度取得しなければならず、手間だけでなく取得費用もかかるため、早期に手続きすることが大切です。

また、抹消手続きを行わない間に、その不動産を所有する当事者が死亡してしまう可能性もあります。その場合、相続にかかる手続きなどが追加され、抹消手続き自体が複雑化するおそれがあります。また、抹消手続きに必要な書類が用意できなかった場合、通常の手続きが行えず裁判などの特殊な手続きが必要になることもあるため注意が必要です。

抵当権は、債権者が住宅ローンなどの債権の代わりに土地や建物などの不動産を担保にできる権利です。住宅ローンを組んだ際の抵当権の設定登記は複雑ですので、司法書士に一任することをおすすめします。